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“土拍将延续近期的结构性回暖态势，但普涨时代已经终结，未来土地市场将长期呈现K型分化。”
张帅旗/发自北京
4月的最后一天，北京土地市场将迎来一场土拍盛宴，北京三宗住宅用地即将集中竞价，总起始价约91.58亿元。
其中，丰台万泉寺0007地块以57.71亿元成为目前年内总价最高宅地，但其高达3.74亿元的河道绿化带配建成本，使实际楼面价由5.85万元/平方米升至6.23万元/平方米，与相邻的中海丽金府基本持平。加之不规则地块形态、文物原址保留等限制，对竞得房企的利润精算与产品力提出严苛考验。
朝阳东坝1105-01地块虽楼面价仅4.1万元/平方米，与周边8万元/平方米以上的售价形成充裕价差，但周边的交通瓶颈长期未解，地铁步行超1.5公里，出行便利问题不容忽视。昌平北七家0002地块则经历“瘦身”调整，剥离商业后转为纯居住用地，其距地铁站步行超半小时，配套短板突出。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析认为，在“努力稳定房地产市场”的政策暖风与3月二手房成交高位背景下，本次土拍将延续结构性分化态势，丰台万泉寺有望小幅溢价成交，东坝与北七家则可能以底价收官，土地市场的K型分化，正成为新常态。
01
“王炸”地块背后的高配建投入
北京市丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0007地块R2二类居住用地（下称“0007地块”）是本轮土拍当之无愧的焦点。
该地块位于丰台区太平桥街道万泉寺村，土地开发程度为七通一平，用地规模约3.95公顷，地上建筑面积约9.87万平方米，容积率为2.5，建筑控高80米（局部高点不超过90米）。
起始价57.711亿元，竞价阶梯为人民币600万元，竞买保证金为人民币11.55亿元，是今年开年来北京总价最高的住宅用地。
图源：北京市规划和自然委员会
从区位条件看，0007地块交通便利，其周边地铁丽泽商务区站为14号线及16号线双轨交会。四至范围为东至规划莲花河西路，南至规划金中都南路，西至规划骆驼湾南路，北至规划柳村路。
周边商业配套包括龙湖丽泽天街、西铁营万达广场；医疗方面有佑安医院；生态资源有金中都城墙遗址公园、丽泽滨水文化公园。
图源：北京市规划和自然委员会
值得一提的是，地块原先为综合性商业金融服务用地，后调整为二类居住用地。规划文件显示，综合考虑城市界面形象，居住地块立面采用较高窗墙比，采用现代主义的设计手法，强调简洁的线条和几何形状，材料使用铝板、玻璃、石材等现代材料，建筑主体色彩宜与周边协调。
目前地块周边在售的中海丽金府项目网签均价约10.58万元/平方米，去化率约21.13%；中海丽泽叁號院网签均价约9.12万元/平方米，去化率约29.49%。同时，丰台区万泉寺板块仍有太平桥地块正在等待排队入市，在待售楼盘较多的情形下，0007地块建设项目或将面临较为激烈的竞争。
此外，这宗“看上去很美”的地块，暗藏着不容忽视的开发成本。
据该供地项目《“多规合一”协同平台审核意见的函》挂牌文件披露，竞得人须无偿建设沿莲花河两侧五块共计约17公顷的河道绿化带，建设标准不低于2200元/平方米行，该项投入至少为3.74亿元。
按此计算，上述金额摊算到住宅部分，相当于每平方米楼面价额外增加约3800元，实际成本将从起始价的5.85万元/平方米攀升至约6.23万元/平方米，与毗邻的中海丽金府（楼面价6.2万元/平方米）几乎持平。
从地块本身来看，地块呈狭长的不规则菱形布局，朝向并非正南正北，未来楼栋排布将面临面宽资源受限的挑战，而地块内部两处不可移动文物（马尔格尔古德碑和万泉寺公园石刻）的原址保留要求，也都对开发商的综合能力提出了更高要求。
图源：北京市规划和自然委员会
尽管配建成本较高，0007地块依然吸引了头部房企的高度关注。在其正式挂牌前一天，招商蛇口便已发布该地块的工程招标计划，释放了明确的拿地信号。截至发稿前，该地块已经出现了第一轮报价。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为：“作为二环至三环间的稀缺纯宅地，即便扣除河道配建后楼面价升至6.23万元/平方米，其区位、交通配套仍具备稀缺性，预计将以5%-8%的溢价率成交。同时，万泉寺地块要实现差异化破局，可采取两大策略：一是精准定位错位，丽金府主打136～231平方米纯四居大平层，万泉寺可推出120～200平方米兼顾刚需改善的产品组合，覆盖更广泛的客群；二是打配套差异化，利用紧邻丽泽商务区站的交通优势，主打‘步行通勤’标签，同时宣传绿化带改造后的宜居属性，弱化供应过剩的负面影响。”
“而地块狭长不规则+非正南北朝向的特性，决定了其不适合做常规行列式排布，更适合采用围合式布局，最大化楼间距和采光面，适配高端改善客群的居住体验。”
02
东坝1105-01地块
价格洼地中的交通瓶颈
如果说万泉寺地块考验的是房企的配建及产品差异化能力，那么北京市朝阳区东坝乡单店区域平房区城中村改造项目1105-01地块二类城镇住宅用地（下称“1105-01地块”）则更多考验的是对区域短板的判断与定价能力。
该地块位于朝阳区东坝乡，土地开发程度为七通一平，用地面积约2.56公顷，规划建筑规模约5.11万平方米，容积率仅为2.0，建筑控高45米（局部60米），绿地率为30%。
地块具体四至为东至现状汇景苑二区，西至醉公村路，北至东坝南三街，南至单店南路，位于五环与五环之间。
图源：北京市规划和自然委员会
1105-01地块起始价为20.96亿元，折合楼面价约4.1万元/平方米，与东坝板块的京投发展北熙区三区及刚刚开盘的京投发展·森屿文华均价8万元平方米以上的售价相比，该楼面价具备充裕的利润空间。
地块周边配套成熟，万达广场、金隅嘉品Mall等商业设施齐全，白家庄小学汇景苑校区等教育资源完备。不过，地块与附近地铁站（东坝站、东坝南站、姚家园站）直线距离均超过1.5公里，步行不可达，依赖地铁通勤的客群需借助共享单车或接驳公交。
同时，该地块旁单店南路西段与五环内路网衔接不畅，道路宽度由东段的双向四车道减至双向两车道，且两侧无独立非机动车道，南北向的单店西路，虽北段（东坝南三街-东坝南二街）已拓宽改造完成，但南段向南在金隅汇景园三、四区门口被阻断，无法贯通至五环内，对交通出行将产生一定影响。
“路网问题会导致项目交房后通勤便利性大打折扣，甚至影响后续二手房溢价，若路网问题在2028年前仍未解决，项目大概率面临去化缓慢的问题。”柏文喜认为。
03
昌平北七家地块“瘦身”再入市
与前两宗地块相比，北京市昌平区北七家镇平西府土地一级开发项目CP01-1203-0002地块R2二类居住用地（下称“0002地块”）的体量和门槛都明显降低。
该地块位于昌平区北七家镇，土地开发程度为六通一平，用地面积约3.59公顷，规划建筑规模约6.46万平方米，容积率为1.8，建筑控高60米，起始价为12.905亿元，折合楼面价约2万元/平方米。
图源：北京市规划和自然委员会
值得注意的是，这宗地块与上一次上架时相比出现了明显的“瘦身”。文件显示，此前其规划中包含的部分商业与公建已被剥离，出让范围已明确为纯居住用地。
地块周边首开LONG街、北京积水潭医院回龙观院区等生活配套基本完备，未来科学城的产业规划也为区域提供了潜在的人口导入支撑。
0002地块的短板同样突出。地块距离最近的8号线平西府站步行距离约2.5公里，耗时超过半小时。规划中的17号线支线虽已纳入北京市轨道交通第三期建设规划，但预计2027年方能落地，且仅设海鶄落站与北七家站，覆盖范围有限。此外，区域内中高端商业设施相对缺乏，大型三甲医院也未落地，优质教育资源建设也仍需时日。
综合来看，柏文喜认为：“本次土拍将呈现‘核心地块略热、边缘地块底价’的分化格局。其中，丰台万泉寺大概率溢价成交，昌平平西府地块因调减建面、取消商业配套后门槛降低，预计底价成交，东坝地块受路网短板影响也将底价成交。”
“结合28日政治局会议‘努力稳定房地产市场’‘推进城市更新’的定调，叠加3月二手房成交高位、亦庄瀛海地块溢价8.7%的热度传导，4月30日的土拍将延续近期的结构性回暖态势，但普涨时代已经终结，未来土地市场将长期呈现K型分化——核心区优质地块成为房企必争之地，配套有短板的远郊地块则需通过降价、优化产品来保障去化。”
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